③【新卒1年目で都内マンション購入】資産価値が下がりにくい住宅の探し方

〈前回記事の続きとなっております。下記を先にお読みください〉

②【新卒1年目で都内マンション購入】新卒1年目でローンを組むには　＜不動産仲介会社の回答＞

新卒1年目でも夢の都内マンション購入は実現可能です。ローンの組み方、不動産仲介会社の専門的な回答を基に、初心者でも分かる購入のステップを解説します。

chuotto-lifeshift.jp

2023.10.28

新卒1年目に都内に中古マンションを購入しました。（既に売却済み）

もちろん全て自己資金で、親からの援助もありません。FXなどで1発当てた訳でもないです。

当時も今も「ローン審査は3年程度の勤続年数が必要」と言われており、なかなか新卒1年目で購入した事例は見つかりませんでした。

実際に新卒1年目で購入した体験を複数回に分けてまとめています。

（※セミナー誘導などではないので、具体的な不動産仲介会社名は記載しません※）

自己紹介

資産価値が上がることではなく、下がらないことを考える

ヨーロッパなどだと古い物件ほど価値が上がることもありますが、地震がある日本では古い物件は好まれません。なので、「物件価格が下がるのは当たり前」という前提で購入をしています。

「結婚・出産・育児・転職」のような急な環境の変化があっても、「資産価値（物件＋土地）が下がらない」マンションだと売却や賃貸への切り替えがしやすいので、物件を探す際には「資産価値が下がらないこと」を見極めましょう。

資産価値が下がりにくい条件とは？

新築ではなく中古マンション

新築マンションの価格には、下記3つが含まれています。

一度でも物件に住んでしまった場合、どんなに築年数が浅くても新築物件ではなくなり、中古物件として売却されてしまうため、新築マンション価格は買った瞬間に20%価格が下落すると言われています。

中古マンションは、初めからある程度の価値下落が考慮されているため、新築マンションと比べると価値が安定しています。

（こんなこと書いていますが、その後新築マンション購入でも売却益を出しました。こちらについてもまた後日..）

立地

ここが最も重要です。立地条件には、4つの要素が関わります。

時間	交通利便性
都市機能	生活利便施設・教育施設・医療機関
環境	自然環境・街並み
安全	防犯・防災性

自分にとっては良い立地条件といえますが、「資産価値が下がりにくい」ことを意識する場合は「中古マンションを探す人がどのように考えるか」を意識しましょう。

国土交通省の「令和3年度　住宅市場動向調査」によると、中古マンションを選ぶ基準1位は「住宅の立地環境が良かったから（66.2％）」です。中古マンションを探す人の多くが、立地を重視していることがわかります。

「都心に位置している」または「都心へのアクセスが容易な地域にある」ことは、通勤や通学で都心に向かう多くの人々にとって魅力的な立地条件になります。

単に距離が近いだけでなく、地下鉄や電車などの公共交通機関を使って、乗り換えが少ないか無いかでスムーズに都心にアクセスできるかも大切な要素です。さらに、快速や急行が停まる駅が最寄りかどうかも利便性を左右します。

その上で、駅からマンションまでの距離も重要なポイントになります。

都心から乗車時間は短いが、駅からバスでの乗り継ぎが必要なマンションよりも、都心からは少し離れているが駅から徒歩で数分の立地にあるマンションの方が、通勤や通学において便利で、より高いニーズがあると言えるでしょう。

部屋のサイズ

マンションの位置する地域の世帯構成に合った需要があります。

自分や家族が快適に過ごせるかどうかを考慮して間取りを選ぶことは、資産価値の減少を抑えるためにも重要なポイントです。

• 1LDK・2LDK：シングルやカップル向けの間取りなら、より利便性の高い都心部にあること
• 3LDK・4LDK：ファミリータイプの間取りのマンションなら子育て環境が充実していること

災害のリスク

地震や洪水、土砂崩れなどの自然災害の危険性が少ない地域にあるマンションは、将来的に価値が保たれる傾向にあります。日本は特に地震が多いため、建物の耐震構造や地盤の安定性など、災害への耐性について十分に検討することが大切です。

地域ごとのハザードマップが提供されているため、購入前にその地域でどのような災害が起こり得るのかを調べ、それを踏まえて物件を選ぶことが推奨されます。

参考：ハザードマップポータルサイト （国土交通省）

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「SelFin（セルフィン）」のご紹介

そんな悩みを解決してくれたツールが「SelFin（セルフィン）」でした。

SUUMOなどのポータルサイト情報を入力するだけで、対象不動産の資産価値やリスクを無料で判定してくれます。

物件提案ロボ

特に「物件提案ロボ」は、希望条件を登録しておくだけで、新しい物件情報が通知される便利な機能を提供しています。

「希望エリア」「予算」「駅からの徒歩時間」「専有面積」などの条件を設定すると、新たにポータルサイトに掲載された物件が自動的にメールで送られてくるので、SUUMOやHOMESなどの複数のサイトをわざわざチェックする手間が省け、一括で情報を得られるようになります。

物件の診断レポートから「資産価値が下がりにくい条件」を数値で確認することもできます。

購入したマンション

「SelFin（セルフィン）」で見つけた物件を内見して、新卒1年目で「1DK（34㎡）の中古マンション」を「3,200万円」で購入することができました。

こちらの物件には2年間居住して「3800万円」で売却。

売却益によって「2年間の家賃は0円」になり、「次の物件購入時の頭金」もできました。

「資産価値が下がりにくい」物件を探した結果、ラッキーなことに売却益までゲットすることができました。

いよいよ内見へ

実はこのマンションに決めるまでに5件程度の内見をしています。

次回は、「実際に行ってみることでわかる」情報をまとめます。

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。