〈前回記事の続きとなっております。是非、下記を先にお読みください〉
新卒1年目に都内に中古マンションを購入しました。（既に売却済み）
もちろん全て自己資金で、親からの援助もありません。FXなどで1発当てた訳でもないです。
当時も今も「ローン審査は3年程度の勤続年数が必要」と言われており、なかなか新卒1年目で購入した事例は見つかりませんでした。
実際に新卒1年目で購入した体験を複数回に分けてまとめています。
（※セミナー誘導などではないので、具体的な不動産仲介会社名は記載しません※）
自己紹介
まる（@maru_Chuotto）です。
IT企業を退職して、駐在夫としてマレーシア移住予定の一般男性です。
まずは誰に相談する？
「自立したい（＝実家を出たい）」と考えていたタイミングで、新卒2年目の先輩がマンションを買ったことをきっかけに、新卒1年目の夏から分譲マンション探しが始まりました。
…何からしたらいいの？
よく考えると実家は持ち家だったので、両親に聞いてみるとまずは不動産仲介会社の話を聞いてみるといいとのこと。実家を購入した際に使った不動産仲介会社のセミナーに参加しました。
※こちらの記事内ではエージェント名は出しません。もし知りたいという方はTwitterにてご相談ください。（@maru_Chuotto）
不動産仲介会社のセミナーに参加
120分という長丁場でしたが、あっという間に終わりました。とんでもない情報量だけど、1つずつが非常にわかりやすい。
テーマは大きく分けて4つでした。
不動産市場について
「人口の減少のペースは？」「住宅の余剰はどれ程か？」「国の金融方針」「国の住まいに関する政策」についての解説。
物件の資産性とは
「立地」が最重要、加えて「通勤の利便性」「長く住んでいる場所」「子供の学区」など日常生活の利便性を重視して物件を選ぶ。
不動産のリスク
土地のリスクとして「液状化」「地盤沈下」「洪水」など。建物に関しては「耐震基準」「住宅ローンの減税適用外」など。
サービスの流れ
①物件探し ②申し込み ③売買契約 ④ローン審査 ⑤支払い ⑥引渡し
最後に相談会があったので、「新卒1年目でのローン審査」について単刀直入に聞いてみました。
新卒1年目でローンを組むには ＜不動産仲介会社の回答＞
新卒1年目ですがローンって組めますか？
一定の条件を満たせば新卒1年目でもローンは組めると思います
ただ、やったことはありません（笑）
勤続年数の条件がない金融機関であれば、新卒1年目であっても住宅ローンの申し込む自体は可能です。ただ、融資を受けられるかどうかは、その他の審査項目も総合して金融機関が判断することになります。したがって新卒1年目の場合、下記条件があった方が審査は通りやすいそうです。
物件価格の6～8％の頭金を用意する
仲介手数料・火災保険料・印紙税など諸経費として、「物件価格の6～8％」程度の費用がかかるとのことでした。物件が「3000万円」の場合は「200万円」は用意しておく必要があるそうです。
当時の貯金額はバイト代を投資していたので【80万円】、そこから死に物狂いで「120万円」貯めました。
貯めた方法を3つで「完全歩合制の会社で営業を頑張る」「過度に飲み会に参加せずに支出を削る」「実家暮らしだったのも大きい」です。
銀行に信用される企業に就職する
金融機関によっては「年収の高さ」よりも「安定」が住宅ローンの審査の基準になっているところもあります。
住宅ローン審査に有利な職業ランキングとしても「公務員」が挙げられるなど、ランキング上位ほど勤務先が倒産するリスクは少ないですし、昇進による年収アップも期待できます。
金融機関が安心して融資できるかも1つのポイントです。
第1位・・・公務員
第2位・・・一部上場企業正社員、医師
第3位・・・上場企業子会社（100％子会社ならなおよい）
第4位・・・その他の上場企業
第5位・・・中小企業の会社員（会社の規模による差はあります）
第6位・・・自営業・個人事業主・中小企業役員・フリーランス
僕が「一部上場企業正社員」だったことも、融資を受けられた理由のようです。
「フラット３５」でローン審査を行う
勤続年数の条件がない金融機関として、「フラット３５」をおすすめされました。
「フラット３５」は全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」です。
ここの「みなし年収」という計算方法が、新卒1年目の自分には大変ありがたい計算方法でした。
勤務先から1回でも給与の支払いを受けていれば、その給与の額をもとに計算した「みなし年収」によって審査が行われる。
購入検討し始めたのは新卒1年目の夏頃なので、まだ自分の年収というものを見たことがありませんでした。
通常だと源泉徴収などをもとに審査をしますが、「みなし年収」のおかげで新卒1年目であっても「月給×12ヶ月+賞与」の金額で審査を行ってもらうことができました。
幸いにも完全歩合制の営業で成果が出ていたので、「月給30万×12ヶ月+賞与90万＝450万円」を「みなし年収」としてもらえました。「年収の約７倍」まで融資を受けられるとのことで、これによって「3150万円」までの物件購入の条件が整いました。
その他のローンと比較すると、下記のようなデメリットもあるのですが、まずは融資を受けられることが最重要だったので、特に気にはなりませんでした。
- 審査期間がやや長い
- 契約時の金利がやや高め（変動金利型の住宅ローンと比較すると）
【参考】勤続年数の条件がない場合には、新卒の人であっても住宅ローンを申し込むことができます。
いよいよ物件探しへ
「物件価格の6～8％の頭金を用意」×「銀行に信用される企業に就職する」×「フラット３５」の3つの条件が整う見立てが立ったことで「新卒1年目でもローン組めそう！」ということで、いよいよ物件探しへ！
次回は「資産価値が下がりにくい住宅の探し方」についてまとめる予定です。
ここまでお読みいただき、ありがとうございました。
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